政讯通中心

　　提要

　　近年来，二手房交易需求增加，交易中“跳单”问题频发。“跳单”是一种投机取巧、逃避中介费的不诚信行为。民法典颁布并实施后，将违背契约精神的“跳单”行为上升至法律层面进行严格限制，明确禁止。

　　案情

　　案例一：瞒着中介签协议钱没省下

　　赵某为自己公司寻找新的办公地点，在网上找房的过程中，经朋友介绍认识了一家中介机构。中介机构带着赵某到某写字楼看房，双方因租金问题未达成一致。后赵某联系到了该写字楼的物业部门，对方给予了优惠价格和免租期，买卖双方签署了协议。

　　中介机构了解此事后，上门索要中介费。赵某表示，他们和中介机构之间没有任何委托协议，后来租赁成功也并没有经过中介公司的撮合。中介机构则认为，没有自己的介绍，赵某并不知道该处房源，并且在看房过程中，中介机构已经付出了劳动。最终经法院调解，赵某同意支付6000元的中介服务费。

　　案例二：中介隐瞒事实返还中介费

　　张某作为买方与卖方刘某、被告某公司（经纪方）签订房屋买卖（居间）合同，合同主要约定：由张某购买刘某房屋，该房屋已办理产权证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房屋享有完整所有权（包括无产权的储藏室一间），成交价格为70万元，中介费12250元。张某入住使用后得知，涉案储藏室不仅不归刘某所有，且已在淘宝网司法拍卖成功。其间，张某与某公司联系，对方仍表示案涉房屋买卖合同包括无产权储藏室一间。后经协商，刘某将储藏室款退还给张某，张某诉至法院要求被告某公司返还中介费。

　　法院审理认为，某公司未如实告知原告张某涉案楼房买卖并不包括案涉储藏室，属向原告张某提供虚假情况、损害原告张某利益的行为，故判决某公司于判决生效后十日内全额返还中介费。

　　法官说法

　　中介人促成合同成立委托人应支付报酬

　　沈阳市大东区人民法院审判管理办公室负责人、法官鉴铭宇

　　问：绕过中介机构与房主私下交易逃避中介费的情形时有发生，这笔钱真能省下吗？绕过中介私下交易可能存在哪些隐患？

　　答：“跳单”看似省钱，实则会增加交易风险，委托人违背契约精神的同时也要承担法律后果，向中介人支付相应的报酬。

　　而且绕过中介私下交易存在诸多风险：

　　（1）交易主体的风险。具体说就是卖方并非房屋所有权人。（2）交易房屋的风险。这包括多种情况：如用于交易的房屋已被列入危险建筑或等待拆迁、房屋所有权有争议、用于交易的房屋存在质量瑕疵等。（3）交易手续的风险。房屋买卖各项证件都需正当程序办理，不要图便捷而放松警惕。（4）交易合同的风险。如果在进行二手房交易时双方对权利义务约定不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害，不利于日后维权。

　　问：结合案例二，法院是否支持中介机构返还中介费主要考量哪些方面因素？

　　答：《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。第九百六十三条规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

　　故法院在判定中介机构是否返还中介费主要考量下列方面：（1）中介机构是否违约、违规承诺或者隐瞒重要事实；（2）中介依约履行居间合同，是否促成买卖合同成立。

　　问：民法典第九百六十三条和九百六十四条只适用于房地产领域吗？

　　答：生活中，房地产领域的中介活动比较典型，大家对房地产领域的中介活动也感受最多，但这并不意味着民法典中中介合同的规定只适用于房地产领域，该规定同样也适用于中介人报告订立合同机会或者提供订立合同媒介服务的其他领域。

　　《中华人民共和国民法典》第九百六十三条、九百六十四条项下的中介行为不包括婚姻中介。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条的规定，中介合同项下的中介仅限于报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，婚姻关系不属于合同关系，婚介所提供的婚介服务也不属于订立合同，因而不属于中介合同的范畴。